ヨーロッパで住宅価格が都市に集中している国ランキング【2024年】

ヨーロッパの住宅価格は、国ごとの平均値だけを見ても実態がつかめません。同じ国の中でも、経済の中心となる都市とそれ以外の都市とでは、1㎡あたりの価格が倍以上違うことがあるからです。

会計事務所大手のデロイトが毎年公表している「Property Index」は、ヨーロッパ各国の新築住宅の平均提示価格を、国全体と主要都市の両方で集計しています。この2つを突き合わせると、住宅価格がどれだけ一部の都市に集中しているかを国ごとに数字で比べられます。本記事では2025年8月公表の第14版（2024年の価格）をもとに、ヨーロッパ23か国を「国内で最も高い都市の価格が国平均の何％にあたるか」で並べました。

※本記事の数値はDeloitte「Property Index 14th edition」（2025年8月公表、2024年の価格）に基づきます。

集計方法：国内で最も高い都市の価格を、その国の平均価格で割る

「Property Index」は、ヨーロッパ各国について新築住宅の平均提示価格（1㎡あたり、ユーロ建て）を国単位で集計し、あわせて各国の主要都市ごとの価格も掲載しています。本記事ではこのうち各国で最も価格が高い都市を取り出し、その価格を国全体の平均価格で割った比率を指標にしました。比率が大きいほど、その国の住宅価格は一部の都市に偏っていることになります。

同報告書は主要都市の国平均比を％の一覧として掲載しており、本記事の順位はその数値をそのまま使っています。対象は掲載国のうちヨーロッパに属する23か国で、イスラエルとトルコは除きました。

なお、クロアチアについては価格表のザグレブ（2,917ユーロ）を国平均（2,504ユーロ）で割ると116.5％になり、比率表の108.8％と一致しません。報告書内で数値が揃っていないため、本記事では比率表の値を採用しています。

• 出典：Deloitte「Property Index 14th edition」（PDF）

1位　フランス：パリが国平均の322.9％

首位はフランスです。パリの新築住宅の平均提示価格は1㎡あたり10,760ユーロで、フランス全体の平均3,332ユーロの322.9％にあたります。2位との差は94.2ポイントあり、上位10か国で隣り合う順位の差としては最大です。

同じフランスでも、リヨンは国平均の141.1％、マルセイユは102.6％にとどまります。パリの比率はマルセイユの3.15倍で、この開きがそのまま国全体の数字を押し上げています。

2位　ギリシャ：アテネが国平均の228.7％

2位はギリシャです。アテネは1㎡あたり4,098ユーロ、国平均は1,792ユーロで、比率は228.7％になります。アテネの価格は表の10都市の中では下から2番目ですが、国平均もルーマニアに次いで低いため、比率は上位に入ります。

国内の他都市は、テッサロニキが157.1％、パトラが81.3％です。価格の水準そのものが低くても、都市への集中度では西欧の上位国に並びます。

3位　ドイツ：ミュンヘンが国平均の225.0％

3位はドイツで、最も高い都市は首都ベルリンではなくミュンヘンです。ミュンヘンは1㎡あたり10,800ユーロ、ドイツ全体の平均は4,800ユーロで、比率は225.0％。表の10都市のうち1㎡あたりの価格が最も高いのはこのミュンヘンで、パリの10,760ユーロをわずかに上回ります。

ベルリンは国平均の150.0％、ハンブルクは152.1％、フランクフルトは158.3％です。ミュンヘンの比率はベルリンの1.50倍にあたります。

4位　スペイン：バルセロナが国平均の210.2％

4位はスペインです。最も高いのは首都マドリードではなくバルセロナで、1㎡あたり7,859ユーロ、国平均3,739ユーロの210.2％にあたります。マドリードは160.2％で、バルセロナの比率はマドリードの1.31倍です。

上位10か国のうち、最も高い都市が首都ではない国はドイツ・スペイン・イタリア・ルーマニアの4か国です。最も高い都市が首都の何倍にあたるかを見ると、イタリアが1.24倍、スペインが1.31倍、ドイツが1.50倍、ルーマニアが1.58倍で、開きが最も大きいのはルーマニアです。

5位　オランダ：アムステルダムが国平均の203.9％

5位はオランダです。アムステルダムは1㎡あたり8,475ユーロ、国平均は4,157ユーロで203.9％。6位デンマークとの差は0.8ポイントしかなく、上位10か国で隣り合う順位の差としては最も小さい値です。

オランダの国平均4,157ユーロは、表の10か国の中ではイギリス、ドイツに次いで3番目に高い水準です。価格の絶対額が高い国で、なおかつ首都が国平均の2倍を超えています。

6位　デンマーク：コペンハーゲンが国平均の203.1％

6位はデンマークです。コペンハーゲンは1㎡あたり6,580ユーロ、国平均3,239ユーロで203.1％。ここまでの上位6か国は、いずれも最も高い都市の価格が国平均の2倍を超えています。

国内の他都市は、オーフスが115.4％、オーデンセが93.6％です。7位イタリアとの差は29.8ポイントで、1位と2位の差に次いで2番目に大きい段差になっています。

7位　イタリア：ミラノが国平均の173.3％

7位はイタリアで、最も高いのは首都ローマではなくミラノです。ミラノは1㎡あたり4,751ユーロ、国平均2,741ユーロで173.3％にあたります。

報告書に載っているイタリアの都市は4つで、ローマが140.1％、フィレンツェが125.2％、トリノが82.4％です。最も高いミラノと最も低いトリノの差は90.9ポイントあり、ミラノの比率はトリノの2.10倍になります。

8位　ルーマニア：クルジュ=ナポカが国平均の165.3％

8位はルーマニアです。最も高いのは首都ブカレストではなくクルジュ=ナポカで、1㎡あたり2,770ユーロ、国平均1,676ユーロの165.3％。ブカレストは104.8％で、国平均をわずかに上回る程度にとどまります。

クルジュ=ナポカの2,770ユーロは表の10都市の中で最も低く、国平均1,676ユーロも10か国で最も低い値です。価格の水準が低い国でも、国内の都市間の比率では上位に入ります。クルジュ=ナポカの比率はブカレストの1.58倍です。

9位　スロベニア：リュブリャナが国平均の161.8％

9位はスロベニアです。首都リュブリャナは1㎡あたり5,500ユーロ、国平均は3,400ユーロで161.8％。リュブリャナの価格は国平均を2,100ユーロ上回ります。

上位10か国のうち、最も高い都市が首都そのものである国はフランス・ギリシャ・オランダ・デンマーク・スロベニア・イギリスの6か国です。スロベニアはこの6か国の中で、比率が下から2番目にあたります。

10位　イギリス：ロンドン中心部が国平均の158.6％

10位はイギリスです。ロンドン中心部は1㎡あたり8,252ユーロ、国平均は5,203ユーロで158.6％。この8,252ユーロは、表の10都市の中ではミュンヘン、パリ、アムステルダムに次いで4番目に高い価格です。

一方でイギリスの国平均5,203ユーロは、表の10か国の中で最も高い水準にあります。価格の絶対額が最も高い国でありながら、国平均に対する比率は上位10か国で最も小さい値です。

まとめ：価格の高さと、都市への集中度は別の話

23か国を「国内で最も高い都市の価格が国平均の何％か」で並べると、1位フランスの322.9％から10位イギリスの158.6％までが上位10か国でした。11位はセルビア（ベオグラード）の139.1％、12位はポーランド（ワルシャワ）の137.9％で、23か国で最も比率が小さいのはクロアチア（ザグレブ）の108.8％です。

上位の顔ぶれを見ると、国平均の価格水準と比率は連動していません。国平均が最も高いイギリスは比率では10位で、国平均が最も低いルーマニアが比率では8位に入っています。また上位10か国のうち4か国（ドイツ・スペイン・イタリア・ルーマニア）では、最も高い都市が首都ではありませんでした。住む場所や拠点を検討するときは、国単位の平均価格だけでなく、その国のどの都市を見ているのかまで確かめる必要があります。